Gastos hipotecarios

El 23 de diciembre de 2015 nuestro Tribunal Supremo declaró la abusividad de las cláusulas que atribuyen indiscrimidamente al consumidor el pago de todos los gastos que genera la formalización de hipotecas, no obstante, no se entró a valorar el reparto concreto de los mismos. Los años siguientes se caracterizaron por los criterios dispares emitidos por las distintas Audiencias Provinciales, hasta que en el año 2019 el Tribunal Supremo se pronunció sobre dicho reparto – en aquél entonces, correspondía abonar al banco la mitad de la factura de Notaría y Gestoría, así como la totalidad de la factura del Registro de la Propiedad, correspondiendo al cliente el gasto relativo al IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados).

No obstante, en julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sentencia señalando que a falta de una norma que regule los gastos, el banco debía devolverlos de forma íntegra al cliente.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

A raíz del criterio emitido por el TJUE, nuestro Alto Tribunal en sus sentencias, entre otras, dictadas en julio y octubre de 2020 así como en enero y diciembre de 2021, ha establecido que corresponde abonar a la entidad bancaria los siguientes gastos:

• El 50% de la factura de Notaría.
• El 100% de la factura de Gestoría.
• El 100% de la factura de Registro de la Propiedad.
• La totalidad de la factura de tasación.

Si bien es cierto que, además de las anteriores, existe multitud de cláusulas adicionales que se pueden considerar abusivas como son: cláusula de vencimiento anticipado, la denominada cláusula 365/360, comisión por reclamación de posiciones deudoras, interés de demora, cláusula de apertura, entre otras.

¿Se puede solicitar la devolución de los gastos abonados si ya he cancelado la hipoteca? La respuesta es sí, puede hacerlo incluso si ya ha vendido su vivienda. No obstante, hay que tener en cuenta que se podrán solicitar los gastos de formalización de hipoteca – incluida la subrogación -, no así los de cancelación.

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca?

En una Sentencia reciente dictada el pasado 25 de enero de 2023, el tribunal europeo descarta que el plazo para poder reclamar dichos gastos comience en el momento en que se firmó el préstamo, sino que deberá empezar a computar desde la declaración judicial de nulidad la cláusula sobre gastos hipotecarios, que es cuando el consumidor adquiere el conocimiento de que la cláusula es abusiva, lo que implica que, siendo la acción de nulidad por abusiva de la cláusula sobre gastos hipotecarios imprescriptible, la acción de restitución sigue vigente para aquellos consumidores que todavía no la han solicitado judicialmente.

¿Qué documentación se necesita para llevar a cabo la reclamación?

Con carácter general, la documentación necesaria será la siguiente:

• Escritura de préstamo hipotecario a fin de poder revisar el contenido de la misma.
• Facturas correspondientes a Gestoría, Notaría, Registro de la Propiedad y Tasación.

A pesar de la declaración de nulidad de dichas cláusulas por parte de las distintas audiencias provinciales, así como por el propio Tribunal Supremo, no es un secreto que, a día de hoy, los bancos se siguen mostrando reticentes a devolver los importes por vía extrajudicial, por lo que, si formalizó una hipoteca antes de junio de 2019, le recomendamos que se asesore con un profesional. En S&N Abogados estaremos encantados de ayudarle, valoraremos la viabilidad de su reclamación y le informaremos de las posibilidades reales de éxito. Puede llamar sin compromiso al teléfono 600 601 687.